1.       L’affectation du local :

Pour exercer son activité libérale au sein d’un local, il faut vérifier préalablement, à la signature du contrat de bail, si l’affectation du local peut être modifiée ou non, et de savoir quelles sont les démarches à effectuer.

Le changement d’affectation des locaux d’habitation nécessite une autorisation pour Paris et les départements de Hauts de Seine, de Seine Saint Denis, du Val de Marne, et pour les communes qui font plus de 200 000 habitants. Certaines communes peuvent faire aussi l’objet d’une autorisation au changement d’affectation, ces communes sont désignées par le Préfet. Il est donc nécessaire de se renseigner en Préfecture de département pour connaître les communes faisant l’objet d’une autorisation de changement d’affectation. On notera que les autorisations de changement d’affectation ne sont pas obligatoires pour les Zones Franches Urbaines.

Il faut demander au maire de la commune pour les communes des départements énumérés ci-dessus pour l’autorisation de changement d’affectation, et pour les autres communes, il faut demander au Préfet.
Si l’utilisation de sa résidence principale pour l’activité libérale n’est que partielle, l’occupant sera dispensé d’autorisation sauf si :

·         La réception de clientèle se fait dans le local situé dans les étages (L631-7-2 CCH).
·         L’activité professionnelle est exercée, même que partiellement, par une autre personne n’occupant pas les lieux à titre de résidence principale (ex : un salarié, un collaborateur).
·         Le local appartient à un organisme d’HLM.

Pour les « personnes exerçant une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé, cette autorisation est également exonérée de compensation :

- dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements, lorsque la surface du local, objet du changement d’usage, ne dépasse pas 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m² ;
- sans limite de surface dans les zones urbaines sensibles ;
- dans tous les quartiers à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé dans la limite de 250 m² ».
 Arrêté préfectoral n°2005-335-4 du 2 décembre 2005.
Le changement d’affectation sans autorisation est passible d’une amende de 25 000 € et d’une remise en état du local.

2.       Le règlement de copropriété :

Par ailleurs, il est nécessaire de vérifier le contrat de bail pour voir s’il permet l’exercice d’une activité libérale domiciliée à la résidence principale et de vérifier le règlement de copropriété qui n’interdit pas explicitement l’exercice de profession libérale.
La jurisprudence en la matière a relevé qu’un immeuble « d’habitation bourgeoise » permet l’exercice d’une activité professionnelle, néanmoins si la destination de l’immeuble est « d’habitation bourgeoise et réservée à l’habitation » alors la domiciliation d’activité libérale n’est pas possible.

3.       L’usage des lieux :

D’une manière générale, l’usage des lieux doit se faire en bon père de famille. En cas de non-respect de ses obligations mises à sa charge, différentes sanctions peuvent être appliquées comme la remise en état des lieux, le versement de dommages et intérêts au bailleur ou encore la résiliation judiciaire du contrat de bail à la demande du bailleur.

4.       L’accessibilité des locaux recevant du public :

L’accessibilité des locaux par des personnes handicapées est à prendre en compte dès à présent, car des dispositions contraignantes ont été prises et la mise en place est programmée.
La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits, des chances, la participation à la citoyenneté des personnes handicapées a mis en place de nouvelles dispositions modifiant les conditions d'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public.

Ainsi, l'article L111-7 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose :

« Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique. »
Dès lors, les différentes règles découlant d'une telle disposition doivent être mises en place.

Des dispositions spécifiques à respecter

Les conditions d'accessibilité sont définies aux articles L1111-7 et suivants.
Cette disposition s'applique aux cabinets médicaux, étude de notaire, etc. qui sont des établissements recevant du public de 5e catégorie.
L'accessibilité des locaux aux handicapés doit être réalisée aussi bien dans les parties intérieures que dans les parties extérieures des établissements. Ainsi, sont également concernés une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.
Des arrêtés du 1er août 2006 et du 30 novembre 2007 ont permis de déterminer les aménagements à effectuer.
L'article 12 de l'arrêté du 1er août 2006, fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-19 à R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public lors de leur construction ou de leur création, affirme l'obligation de créer des sanitaires accessibles aux personnes handicapées :
« Dispositions relatives aux sanitaires.

I. - Chaque niveau accessible, lorsque des sanitaires y sont prévus pour le public, doit comporter au moins un cabinet d'aisances aménagé pour les personnes handicapées circulant en fauteuil roulant et comportant un lavabo accessible. »

De même, concernant les escaliers, l'article 7 prévoit :
« I. - Les escaliers doivent pouvoir être utilisés en sécurité par les personnes handicapées y compris lorsqu'une aide appropriée est nécessaire. La sécurité des personnes doit être assurée par des aménagements ou équipements facilitant notamment le repérage des obstacles et l'équilibre tout au long de l'escalier. »
L'article précise ainsi dans son "II", l'obligation qu'une main courante soit installée.

Il existe cependant des dérogations à ce principe. Elles sont au nombre de trois. Il faut démontrer l'impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité. Dans le cas où un patrimoine architectural doit être conservé, ainsi qu'en cas de disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences, il est également possible de déroger à cette obligation d'accessibilité des locaux aux personnes handicapées.