La question de savoir si on loue ou si on achète son local est une question qui doit être également posée. Mais très souvent pour des raisons financières, l’achat du local professionnel ne se fait pas dès les premières années d’activité. En effet, le professionnel peut préférer attendre et voir comment sa situation financière évolue.

L’acquisition des locaux professionnels est avantageuse sur le plan patrimonial, et sécurisant sur le plan professionnel. Mais de nombreux paramètres sont à prendre en compte avant la décision d’achat, et plusieurs modalités sont possibles.

Comment acheter son local professionnel

Pour un professionnel libéral, la question de l'acquisition des locaux professionnels se pose souvent en milieu de carrière, à un moment où le disponible financier est plus important et où la pression fiscale est élevée. L'achat des murs permet ainsi de capitaliser un actif immobilier, de s’assurer un complément de revenus après la retraite, et d’éviter les contraintes liées à un bail professionnel.

L’acquisition du local peut s’effectuer à titre privé- en affectant ce bien au patrimoine privé -, ou à titre professionnel - en l'affectant à l’actif professionnel. L'inscription à l'actif professionnel permet de déduire des bénéfices les intérêts d'emprunt et les amortissements, les droits d'enregistrement sur les murs anciens (ou de récupérer la TVA sur les murs neufs par le biais des amortissements), la taxe foncière, et elle soumet la vente ultérieure au régime des plus-values professionnelles. La conservation des murs dans le patrimoine personnel, au contraire, prive le professionnel de la déduction des amortissements et des intérêts d'emprunt.

L'achat peut également être effectué en direct ou via une société civile immobilière (SCI). L'écran juridique de la SCI permet d'être en quelque sorte propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. Il offre aussi la possibilité d'associer à l'acquisition des membres de la famille du professionnel, en vue de leur transmettre plus facilement, plus tard, les parts de la société.

Attention néanmoins : en cas d’achat par une SCI, les frais d'acquisition des locaux ne sont pas déductibles au niveau de la société, sauf si celle-ci est assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). En outre, une SCI dont les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu ne peut pas déduire d'amortissements.

Financer l’acquisition du local

L'acquisition des murs suppose un financement, dont le coût doit être compatible avec les possibilités financières du cabinet. Le crédit immobilier peut être à taux fixe, ou à taux variable. Le taux fixe peut comporter des échéances modulables (pour les adapter aux ressources du cabinet), et le taux variable est en principe plafonné, afin de protéger le professionnel emprunteur d’une hausse excessive des taux d’intérêt et de le faire bénéficier d’une baisse éventuelle de ces taux. Dans tous les cas, c’est le professionnel qui fixe librement ses mensualités en fonction de la durée de son prêt.

A noter : en louant les locaux professionnels à la SCI dont il est associé, le professionnel perçoit des loyers. Ceux-ci sont imposables au niveau de la société en revenus fonciers, mais en cas d’emprunt pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers.

L'achat du local professionnel présente les inconvénients de tout investissement financier.

C'est-à-dire lorsqu'il est couvert par un emprunt, avec la charge, généralement à long terme, d'avoir à rembourser les mensualités en plus des charges locatives de fonctionnement. Il comporte de plus le risque, en cas de cession éventuelle, d'avoir à payer un impôt sur des plus-values.

Ses avantages sont cependant :

• de constituer un patrimoine négociable,

• d'apporter, avec la propriété de l'outil de travail, la pérennité, c'est-à-dire la sécurité de l'installation,

• de disposer de l'aménagement des locaux sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire,

• sur le plan fiscal, les frais d'acquisition, ainsi que les intérêts des emprunts et les annuités d'amortissement, étant déductibles.

L'achat, formule sûre, mais contraignante, correspond ainsi à un investissement à long terme.