Bail Commercial

Définition :

Le bail commercial est réservé aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. La durée minimale du bail commercial est de 9 ans avec un renouvellement automatique au profit du locataire. Par ailleurs, lorsqu’en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction variable en fonction des conséquences du refus de renouvellement pour le locataire.

Le choix du professionnel libéral

Dans certains cas, et lorsque les deux parties sont d’accord, elles pourront placer volontairement le bail sous le régime des baux commerciaux, à condition qu’un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier, et que le propriétaire exprime dans le bail son intention de le placer sous le statut des baux commerciaux et renoncer à exiger de son locataire qu’il remplisse les conditions normalement requises.
Dans quel(s) cas utiliser ce type de local ?
Il peut être opportun d’opter pour ce type de contrat lorsqu’on désire choisir un contrat de bail d’une longue durée, ou encore pour les avantages qu’il procure comme le renouvellement automatique…

Les mentions obligatoires au contrat

Le contrat de bail est régi par le droit commun de la location.

  • Le bail doit être écrit
  • La durée minimale est de 9 ans, le renouvellement est tacite.

Les clauses protectrices du contrat de bail commercial :

Les clauses expresses : Lorsque le bail contient une clause d'exclusivité commerciale, le propriétaire des murs s'engage à ne pas louer à un autre locataire exerçant la même activité. La clause de non-concurrence constitue l'engagement du propriétaire lui-même de ne pas exercer une activité concurrente à celle de son locataire. Cette clause doit être limitée dans le temps et dans l'espace. Lors de la conclusion du bail, les parties négocient librement le contenu des clauses et leur incidence sur le montant du loyer. Mais il est conseillé de mentionner précisément les activités couvertes par l'exclusivité. En l'absence de cette clause dans le bail, le locataire n'est pas complètement démuni puisqu'il peut toujours agir en justice en invoquant la concurrence déloyale. Il peut alors demander des dommages et intérêts au propriétaire. Notez que le bail peut inclure une clause de non-rétablissement. Le locataire s'engage alors à ne pas s'installer à proximité du local à la fin du bail.

Bail commercial : clauses à vérifier avant de signer
La description du local loué, la durée de la location, le loyer d’origine et les révisions, les charges à payer, la possibilité de sous-louer ou de changer d’activité.
                                                                                                    
La destination des lieux : Le bail stipule en principe l'activité ou les activités que le locataire peut exercer dans le local loué. Le bail « tous commerces » permet d'exercer toutes les activités commerciales, mais il correspond généralement à un loyer plus élevé que celui d'un bail spécialisé.
Les révisions légales ou contractuelles du loyer : L'augmentation de loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux et ne doit pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'Insee.
 
Le renouvellement du bail : 

  • Le propriétaire prend l'initiative : Il doit délivrer le congé à son locataire par acte d'huissier six mois avant l'expiration du bail. Il indique son intention de poursuivre le bail ou au contraire de ne pas le renouveler. Dans ce cas, le propriétaire signale les motifs du non-renouvellement ainsi que la possibilité de saisir le juge dans les deux ans soit pour demander une indemnité d'éviction, soit pour contester le congé. Lorsque le bailleur propose le renouvellement du bail, le locataire peut l'accepter sans réserve ou contester le montant du loyer devant la commission départementale de conciliation. Le silence du locataire vaut acceptation de l'offre du bailleur.

  • Le locataire prend l'initiative : Si le propriétaire n'a pas signifié le congé, c'est au locataire de demander le renouvellement par acte d'huissier. Il fait sa demande six mois avant la date d'expiration du bail. Si le propriétaire garde le silence au-delà du délai de trois mois à compter de la signification de la demande, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le propriétaire peut refuser le renouvellement et verser l'indemnité d'éviction ou accepter le principe du renouvellement. Lors de cet échange de courriers, le propriétaire fait généralement une proposition de révision du loyer.

  • Aucune des parties ne prend l'initiative : Le bail se prolonge tacitement aux conditions antérieures jusqu'à ce que le propriétaire ou le locataire agisse. Notez qu'un renouvellement amiable est possible d'un commun accord.

Attention toutefois : les parties peuvent résilier le bail de manière anticipée lors des échéances triennales. Cette possibilité n'est admise pour le propriétaire que s'il construit ou reconstruit l'immeuble, le surélève ou le restaure. Mais le contrat peut prévoir d'autres cas de résiliation anticipée. De son côté, le locataire peut résilier le bail tous les trois ans sans justification. Il délivre un congé soit à la fin d'une période prévue au contrat, soit six mois avant la fin de la période triennale en cours.

  • Bon à savoir : une clause du bail peut valablement interdire la résiliation anticipée par le locataire ou encore prévoir le versement d'une indemnité au propriétaire. En revanche, toute clause du bail qui fait échec au droit de renouvellement est nulle.

La procédure de fixation des loyers : La sous-location est interdite, en principe. Elle n'est possible qu'avec l'accord du propriétaire ou si une clause du bail l'autorise. Mais, attention, malgré cette autorisation, le bailleur doit toujours « participer » au contrat de sous-location ou au moins y être invité. Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc en aviser son propriétaire par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a alors quinze jours pour répondre. Si cette procédure n'est pas respectée, la sous-location est inopposable au bailleur. Il peut donc expulser le sous-locataire ou simplement donner son congé au locataire à l'échéance du bail. Le locataire perd ainsi son droit au renouvellement. En revanche, lorsque la sous-location est régulière, le sous-locataire dispose d'un droit au renouvellement du bail, directement auprès du propriétaire. Si le sous-loyer est supérieur au loyer perçu par le bailleur, le loyer sera majoré.

  • Bon à savoir : le propriétaire qui n'a pas été avisé de la sous-location peut refuser le renouvellement du bail sans même une mise en demeure préalable à son locataire (Cour de cassation, 9 juillet 2003).

 
La cession du droit au bail : Le droit au bail ou la propriété commerciale est un élément important du fonds de commerce, c'est pourquoi le propriétaire ne peut en aucun cas interdire au locataire de céder le bail lorsqu'il vend son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce). Attention, si le bail contient une clause d'agrément, le vendeur du fonds doit demander l'autorisation au propriétaire pour céder le bail, à défaut, il risque la résiliation. Si le bail comprend une clause de garantie solidaire, l'ancien et le nouveau locataire sont solidaires du paiement des loyers et des charges durant un délai qui doit être précisé au contrat. Le vendeur du fonds, qui cède donc son bail, doit notifier la cession au propriétaire des murs par un acte d'huissier ou la faire accepter dans un acte notarié. Puis l'acte de cession du bail doit être enregistré auprès de la recette des impôts du lieu du local loué.

En revanche, le bailleur peut refuser la cession du bail seul. Le locataire doit alors vendre son fonds pour céder son bail.

La résiliation anticipée du bail commercial : Outre la résiliation amiable, toujours possible, la volonté d'une partie peut mettre fin au bail en cours dans les cas suivants :

  • La résiliation triennale du locataire : Elle suppose simplement un congé par acte d'huissier au moins six mois avant l'échéance triennale. Elle entraîne pour le locataire la perte de tous les avantages liés au bail commercial, et notamment de l'indemnité d'éviction.

  • La résiliation triennale conditionnelle du bailleur : Il s'agit du congé pour construire ou reconstruire, du congé pour reprise temporaire pour surélever, du congé aux fins de construction d'un local d'habitation sur tout ou une partie d'un terrain loué nu ou de restauration immobilière en secteur sauvegardé. Toutes ces reprises se feront avec indemnité d'éviction pour le locataire.

  • La résiliation du bail pour faute et la clause résolutoire : Conformément au droit commun, le bail peut toujours faire l'objet d'une résiliation judiciaire par l'une ou l'autre des parties en cas d'inexécution des obligations issues du contrat.

Par ailleurs, la résiliation de plein droit du bail peut être prévue par le contrat sous la forme d'une clause résolutoire, le plus souvent en cas de non-respect de ses obligations par le locataire (ou de sous-location sans autorisation). Cependant le propriétaire ne peut faire jouer la clause résolutoire immédiatement. Il doit d'abord mettre le locataire en demeure d'agir. Ce n'est qu'à la fin d'un délai d'un mois que le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat de bail.

  • Le départ à la retraite du locataire et locataire handicapé : Les personnes physiques exploitant un fonds de commerce ont la faculté de mettre fin au bail à tout moment (ou de céder le droit au bail pour une autre activité) afin de prendre leur retraite. Ces mesures ont été étendues aux handicapés, à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire de SARL. Le locataire doit alors délivrer un congé par acte d'huissier et respecter un délai de préavis de six mois à l'égard du bailleur.

  • Autres cas de résiliations : Le bail est résilié automatiquement lorsque le local est détruit, soit par un incendie, soit lorsque la vétusté implique un coût des travaux disproportionné par rapport à la valeur de l'immeuble ou lorsque l'Administration ordonne la démolition. Le locataire cesse de payer les loyers, mais n'a pas droit à l'indemnité d'éviction.

La libération des lieux : Le locataire doit restituer les lieux en bon état. À défaut, il doit des dommages-intérêts au propriétaire.

Toutefois, la Cour de cassation a décidé que les dommages-intérêts ne sont dus que si le bailleur a subi un préjudice. Dans une affaire jugée le 3 décembre 2003 (Cour de cassation, n° 02-18033), le locataire avait rendu les lieux en mauvais état. Malgré cela, le propriétaire avait loué le local à un nouveau locataire, qui avait entièrement réaménagé les lieux à ses frais, sans bénéficier d'une diminution du loyer. Le préjudice du propriétaire n'était donc pas établi et il n'a pas obtenu de dommages-intérêts. C'est la remise effective des clés ou le refus injustifié du bailleur de les recevoir qui entraîne la libération des lieux.

  • Bon à savoir : il est fréquent d'insérer dans le contrat une « clause d'accession en fin de bail ». Elle permet au propriétaire de récupérer les améliorations apportées par le locataire sans lui verser aucune indemnité.

Sources : Code civil