Il est nécessaire d’avoir un bail professionnel dès lors que l’on reçoit une clientèle, que l’on ait au moins un salarié ou que l’on doit avoir un certain matériel pour l’exercice de sa profession.
C'est un contrat de location portant sur un local dans lequel le locataire exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Il s'agit en fait de l'exercice d'une profession libérale.
Il n'existe pas de législation spécifique réglementant le bail professionnel.
Ce sont donc les dispositions du Code civil qui s'appliquent ainsi que l'article 57A de la loi de 1986 fixant la durée minimale du contrat à six ans.
Les mentions obligatoires du contrat :
Hormis donc les dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui sont d’ordre public et rappelées succinctement ci-après :
- la forme du bail qui doit être écrite ;
- la durée du bail qui ne peut être inférieure à six années ;
- la fin du contrat de bail prévoyant que six mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l’autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d’huissier, son intention de ne pas renouveler le bail ;
- le locataire peut d’autre part, à tout moment, notifier au bailleur, également par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d’huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les autres clauses et conditions du bail professionnel relèvent des dispositions du Code Civil et de la liberté contractuelle des parties.
Avant de conclure le contrat de bail à usage exclusivement professionnel, il est nécessaire de vérifier certaines clauses dans ce dernier, car comme l’on vient de le voir, le bail professionnel n’a pas de règlementation propre, il répond à une certaine liberté contractuelle.
Clauses protectrices du contrat de bail professionnel :
Durée et renouvellement
La durée minimale du bail est de 6 ans. Le propriétaire ne peut le résilier avant son terme. Il peut néanmoins ne pas renouveler le bail, en prévenant le locataire au moins 6 mois à l'avance. Le locataire a, quant à lui, la faculté de partir à tout moment en respectant la même durée de préavis. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou délivré par voie d'huissier. A défaut de congé délivré avant le terme, le bail se poursuit tacitement pour la même durée. En dehors de ces dispositions obligatoires, les autres clauses restent librement négociées entre propriétaire et locataire. Aussi, nous semble-t-il très utile d'en recommander certaines avant la signature du bail
Charges et réparations
Afin d'éviter de futurs conflits, il serait judicieux de décider de s'en référer aux listes fixées par les décrets du 26 août 1987, listes énumérant les charges et réparations récupérables par le propriétaire sur son locataire et normalement applicables aux locaux utilisés à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation).
Droit de préemption en cas de vente
Si le local vous intéresse à l'achat, sachez que le droit de préemption n'est pas automatique s'il n'est pas clairement prévu par le bail.
Cession, Sous Location, Association
Pour éviter tout litige ultérieur, il est préférable de bien rappeler que ces trois facultés sont clairement autorisées. On peut même prévoir qu'en cas d'association, le bail sera automatiquement mis au nom de l'éventuelle société qui aura été constituée.
Plaque
Si vous souhaitez apposer une plaque, il faudra bien le repréciser. Il est également prudent de prévoir qu'en cas de départ une plaque de transfert pourra être installée, et ce, pendant une durée que l'on fixera. Si cette clause n'est pas clairement prévue, le propriétaire ne sera pas contraint d'accepter ladite plaque.
Relocation à un autre praticien
Cette clause sera toujours utile. Il convient, là encore, d'en fixer clairement la durée.
Transformation de locaux
Si le local loué était précédemment utilisé à un usage d'habitation, dans certaines communes il est obligatoire d'obtenir une autorisation de transformation. Cette autorisation doit être sollicitée auprès du Maire, lequel dispose d'un pouvoir souverain. Aussi, ne sachant pas si elle va être ou non accordée, il serait préférable de ne signer au départ qu'une promesse de bail et, seulement après sa délivrance, le bail définitif.